처음 집 살 때 비용 총정리｜계약금부터 취득세·등기비
처음 집을 살 때는 집값에서 대출금만 빼면 필요한 돈이 모두 계산된다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 계약금과 잔금에 넣을 내 돈뿐 아니라 취득세, 부동산 중개보수, 등기할 때 드는 채권·인지세·수수료도 따로 준비해야 합니다.
필요한 돈은 집값에 들어갈 내 돈 + 취득세 등 세금 + 중개보수 + 등기비용 + 이사·수리비로 나눠 계산하는 것이 좋습니다. 특히 계약 전에는 대출이 최대 얼마까지 나온다는 안내만 보지 말고, 실제로 내가 승인받을 수 있는 금액을 확인해야 잔금일에 돈이 모자라는 일을 줄일 수 있습니다.
아래에서는 계약할 때부터 잔금을 치르고 등기를 마칠 때까지, 언제 어떤 돈이 필요한지 순서대로 정리합니다.
01. 계약하기 전에 잔금까지 필요한 내 돈을 먼저 계산하세요
계약금은 집을 사기로 계약할 때 매도인에게 먼저 내는 집값의 일부입니다. 보통 집값의 10%를 떠올리지만 모든 주택 계약금이 법으로 10%에 정해져 있는 것은 아닙니다. 실제 계약서에 적힌 금액을 기준으로 계산해야 합니다.
예를 들어 5억원짜리 집을 사면서 계약금 5천만원을 이미 냈고, 실제로 받는 주택담보대출이 3억5천만원이라면 잔금일에 집값으로 더 넣어야 할 내 돈은 1억원입니다. 여기에 취득세, 중개보수, 등기비용은 별도로 필요합니다.
| 5억원 매수 예시 | 금액 | 설명 |
| 매매가 | 5억원 | 집 자체의 가격 |
| 계약금 | 5천만원 | 이미 지급했다고 가정 |
| 실제로 받는 대출금 | 3억5천만원 | 은행에서 최종 승인돼 지급되는 금액 |
| 잔금 때 더 필요한 내 돈 | 1억원 | 5억 - 5천만 - 3억5천만 |
| 집값 외 추가 비용 | 별도 | 취득세·중개보수·등기비 등 |
위 금액은 계산 방법을 보여주기 위한 예시입니다. 실제 계약금 비율과 대출 가능 금액은 계약 내용과 개인 조건에 따라 달라집니다.
02. 대출은 최대 한도가 아니라 실제로 받을 금액으로 계산하세요
정책모기지나 은행 주택담보대출은 소득, 집값, 담보가치, 규제지역 여부, 기존 대출 등에 따라 실제로 받을 수 있는 금액이 달라집니다. 한국주택금융공사도 생애최초 보금자리론 등 상품마다 대출 한도와 LTV 조건을 따로 안내하고 있습니다.
계약 전에는 ‘집값의 최대 몇 %까지 가능’이라는 문구만 보고 자금계획을 세우지 않는 것이 좋습니다. 내가 해당 상품을 이용할 수 있는지, 실제 예상 대출금이 얼마인지 확인한 뒤 여유 있게 계산하세요.
03. 취득세는 얼마인지, 생애최초 감면을 받을 수 있는지도 확인하세요
집을 사면 취득세와 지방교육세 등 관련 세금을 내야 합니다. 세금은 집값과 보유한 주택 수 같은 조건에 따라 달라질 수 있어, 집값만 보고 얼마라고 단정하기는 어렵습니다.
2026년 현재 생애최초 주택 취득세 감면은 정해진 요건을 충족하면서 취득가액이 12억원 이하인 주택을 돈을 주고 구입하는 경우를 중심으로 적용됩니다. 일반 주택은 최대 200만원까지 감면될 수 있고, 법에서 정한 일부 소형 비아파트나 인구감소지역 주택 등은 최대 300만원 한도가 적용될 수 있습니다.
감면을 받은 뒤 정해진 조건을 지키지 않으면 감면받은 세금을 다시 내야 할 수 있습니다. 취득 후 3년 안에 집을 팔거나 증여하는 경우, 임대 등 다른 용도로 사용하는 경우가 포함될 수 있으므로 실제 거주 계획까지 함께 확인해야 합니다.
04. 부동산 중개보수는 집값에 따라 최대 금액이 달라집니다
집을 살 때 내는 부동산 중개보수는 거래금액에 따라 적용되는 최대 요율이 다릅니다. 실제로 얼마를 낼지는 정해진 상한 안에서 의뢰인과 공인중개사가 협의해 정합니다.
| 매매 거래금액 | 최대 요율 | 한도 |
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상~2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상~9억원 미만 | 0.4% | 별도 정액 한도 없음 |
| 9억원 이상~12억원 미만 | 0.5% | 별도 정액 한도 없음 |
| 12억원 이상~15억원 미만 | 0.6% | 별도 정액 한도 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 별도 정액 한도 없음 |
부가가치세가 붙는지, 실제로 얼마를 내는지는 중개업소의 과세유형과 협의 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 계약할 때 중개보수가 얼마인지 미리 확인해 두면 잔금일에 필요한 돈을 더 정확하게 계산할 수 있습니다.
05. 등기할 때는 취득세 외에도 따로 드는 비용이 있습니다
집 명의를 내 이름으로 옮기는 소유권이전등기를 할 때는 국민주택채권, 인지세, 등기신청수수료가 들 수 있고, 법무사에게 맡기면 법무사 보수도 추가됩니다. 견적서에 취득세까지 한꺼번에 적혀 있으면 전부 ‘법무사비’처럼 보일 수 있지만, 실제로는 각각 돈을 내는 곳과 계산 방법이 다릅니다.
국민주택채권은 정해진 금액을 매입한 뒤 바로 되팔 경우 실제 부담액이 달라질 수 있고, 적용되는 할인율도 변합니다. 그래서 계약할 때 예상 금액을 한 번 정해 두고 끝내기보다 잔금일이 가까워졌을 때 다시 확인하는 것이 정확합니다.
잔금 뒤 등기 단계에서 실제로 얼마가 드는지 궁금하다면 법무사비·국민주택채권·인지세를 항목별로 나눠 확인해보세요.
06. 잔금일 전에는 내 통장에서 나갈 돈을 전부 다시 합쳐 보세요
| 시점 | 준비할 돈 | 마지막 확인 |
| 계약일 | 계약금 | 특약과 대출이 안 될 경우의 조건 |
| 대출 확정 전 | 예상 자기자금 | 실제로 승인될 수 있는 대출금 |
| 잔금 전 | 잔금 자기자금 | 대출금이 나오는 날짜와 실제 금액 |
| 취득 단계 | 취득세 등 | 감면 대상 여부와 나중에 다시 세금을 낼 조건 |
| 거래 마감 | 중개보수 | 최대 요율과 실제 협의 금액 |
| 등기 단계 | 채권·인지세·수수료·법무사비 | 잔금일에 가까운 최신 금액 |
처음 집을 산다면 계약하기 전에 ‘집값’과 ‘내 통장에서 실제로 나갈 돈’을 따로 적어 보세요. 대출이 충분해 보여도 취득세, 중개보수, 등기비용 같은 추가 비용을 빼먹으면 잔금 직전에 돈이 부족해질 수 있습니다.
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